Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich insbesondere aus der Teilungserklärung, dem Wohnungseigentumsgesetz, der Gemeinschaftsordnung und den weiteren Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
Die Teilungserklärung wird vom Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben und ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch. Ihren Inhalt zu kennen, ist für den Immobilienkäufer wichtig.
In der Teilungserklärung werden grundsätzlich auch die Höhe der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer an der Gesamtwohnanlage sowie die Art und der Umfang der Sondernutzung festgelegt. Grundsätzlich enthält die Teilungserklärung die Regeln über die Benutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Sie kann auch Angaben über die Höhe des Hausgeldes, den Verteilungsschlüssel für die Kosten, das Stimmrecht, die Durchführung der Eigentümerversammlung, die Beschlussfähigkeit, die Veräußerungsbeschränkungen und Vermietungsbeschränkungen, die Instandhaltungsverpflichtungen und die Instandsetzungsverpflichtungen, die Voraussetzungen über den Eigentumsentzug, die Verwaltung, den Abschluss von Versicherungen u.v.a. enthalten.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt insbesondere das Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern (§§ 10 ff. BGB), ihre Rechte und Pflichten (§§ 13, 14 WEG), die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 20 ff. WEG) und die Durchführung der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG) mit der Beschlussfassung (§ 25 WEG).
Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nur ungültig, wenn er durch das Amtsgericht, das im Bereich der Wohnanlage zuständig ist, für ungültig erklärt wurde. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung gestellt werden.
Bei Änderungen von Bestimmungen aus der Gemeinschaftsordnung oder einstimmiger Vereinbarungen bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer.
Bei den sonstigen Beschlüssen gilt die einfache Mehrheit § 21 III WEG (soweit die Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung vorsieht).
Für Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist der Verwalter zuständig. Maßnahmen die bauliche Veränderungen darstellen oder besondere Aufwendungen erfordern, die über die normale Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, bedürfen der Einstimmigkeit aller Eigentümer (§ 22 I WEG). Die Zustimmung einzelner Eigentümer ist nur dann nicht erforderlich, wenn sie durch die bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentum nicht in ihren Rechten betroffen werden (Duldungspflicht). Dann können sie aber auch nicht an den Kosten beteiligt werden, weil die Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht!
