Allgemeine Fragen, die beim Kauf einer Immobilie vom Erwerber bereits im Vorfeld der Vertragsabschlüsse geklärt werden sollten. Nur so können grundsätzlich spätere "Überraschungen" vermieden werden, die in der Regel zahlreiche, kostspielige und über Jahre andauernde Gerichtsprozesse nach sich ziehen könnten:
Kreditwürdigkeit des Verkäufers und Eigentumsverhältnisse des Objekts, Referenzobjekte, Teilungserklärung, Miteigentümer- und Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Grundstücksbelastungen (Globalbelastung und Freistellungserklärung), Lastenfreier Eigentumserwerb, Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle, Festpreis und Sonderwünsche, Erschließungskosten, Fälligkeit des Kaufpreises, Genaue(!) Bezeichnung des Objekts im Vertrag (Lageplan, Bauzeichnung, Baubeschreibung, Beschaffenheitsmerkmale und Prospekt wegen § 434 I 3 Bürgerliches Gesetzbuch), Termine, Fristen, Mängelrechte insbesondere die Form der Geltendmachung, Abnahmeprotokoll, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Mietverträge, Bauträgermodell, Bauherrnmodell, Erwerbermodell, Bruchteilsmodell usw.
Wenn das gesamte Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, dann ist große Vorsicht geboten. Diese Belastung (Globalbelastung) setzt sich grundsätzlich nach der Teilung des Grundstücks in voller Höhe an den einzelnen Eigentumswohnungen fort. Die Bank kann den Erwerber aber aus der Verpflichtung entlassen (Freistellungserklärung), wenn und soweit der Käufer den Kaufpreis bezahlt.
Beim Kauf einer Immobilie steht der "Käufer" bei Vertragsverletzungen häufig vor der Beantwortung der Frage, welche gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich zur Anwendung kommen. Nur diese Kenntnis wird ihn in die Lage versetzen, seine Interessen rechtzeitig wahrzunehmen:
Beim Erwerb eines Grundstücks mit einem darauf vom Veräußerer zu erbringenden Werk (Haus, Eigentumswohnung) richten sich die Rechte des Erwerbers bei Mängel des Grundstücks nach Kaufrecht und wegen Mängel am Bauwerk nach Werkvertragsrecht. Beim Erwerb von Altbauten gilt Werkvertragsrecht, soweit der Veräußerer mit Neubauarbeiten Herstellungspflichten übernimmt (Sanierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen).
Ist das Werk (Haus, Eigentumswohnung) bereits vollständig fertiggestellt (z.B. Musterhaus), dann ist Kaufrecht anzuwenden.
Soweit beim Werkvertrag Mängelansprüche geltend zu machen sind, ist der Zeitpunkt der Abnahme entscheidend.
Sieht sich der Immobilienerwerber einer Personenmehrheit beim Kauf von Wohnungseigentum gegenüber (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) dann ergeben sich im Hinblick auf den Werkvertrag Besonderheiten:
Mängelbeseitigung am Sondereigentum kann jeder Wohnungseigentümer gegen seinen Vertragspartner (z.B. Bauträger) selbständig durchsetzen.
Bei der Geltendmachung von Ansprüchen am Gemeinschaftseigentum muss unterschieden werden:
Mängelbeseitigungsansprüche kann jeder (Mit-)Eigentümer schon vor seiner Eintragung im Grundbuch geltend machen, da das Beseitigungsverlangen mit den Interessen der Eigentümergemeinschaft übereinstimmt.
Anders bei den Mängelrechten der Minderung und des kleinen Schadensersatzes. Diese Ansprüche sind gemeinschaftsbezogen.
Den auf Rückgängigmachung seines Vertrages (des Miteigentümers mit dem Bauträger) gerichteten Anspruch auf Rücktritt und Schadensersatz statt Leistung kann jeder Wohnungseigentümer selbständig geltend machen.
So kann der einzelne Wohnungseigentümer nicht uneingeschränkt schalten und walten, sondern ist auf das Zusammenwirken mit den mehr oder weniger zahlreichen anderen Eigentümern angewiesen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft und die für sie geltenden Regeln und Gesetze (Teilungsanordnung, Wohnungseigentumsgesetz) sind deshalb für den einzelnen Eigentümer auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung von großer Bedeutung.
