Der Mietvertrag kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind in § 543 BGB genannt, der durch § 569 BGB ergänzt wird.
§ 569 I u. II BGB regeln die Kündigungsgründe für die Gesundheitsgefährdung und die Störung des Hausfriedens, § 569 III BGB beschreibt den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs bei Wohnraummietverträgen.
Beim Zahlungsverzug ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter (§§ 543 II S. 1 Ziffer 3, 569 III BGB) nur gegeben, sofern der im Gesetz genannte Mietrückstand vorliegt und keine Heilung der Verzugsfolgen eingetreten ist (z.B. die Sozialhilfebehörde muss sich innerhalb der Schonfrist bindend verpflichten, den Mietrückstand auszugleichen).
Soweit diese gesetzliche Vorschriften nicht zutreffen, kann aber der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen (hilfsweise) mit der Begründung einer Pflichtverletzung des Mieters aus dem Mietvertrag (z.B. dauerhafte unpünktliche Zahlung der Miete).
Grundsätzlich ist beim Vorliegen eines wichtigen Grundes die außerordentliche fristlose Kündigung erst nach dem ergebnislosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 IV BGB) und ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.
Fehlt eine Voraussetzung für die Wirksamkeit einer außerordentlich fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, dann ist sie unheilbar nichtig und beendet das Mietverhältnis nicht. Der Vermieter macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig und bei bewusster Täuschung seines Mieters auch strafbar (Betrug ...).
Zu berücksichtigen ist zusätzlich, dass eine nichtige außerordentliche fristlose Kündigung aus einem wichtigen Grund möglicherweise in eine Abmahnung oder ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann.
Ein Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB (Sozialklausel) ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 I S. 2 BGB).
